Autoriaus Dienoraštis Apie Finansų Ir Verslo

Nekilnojamojo turto kapitalizacijos normos apskaičiavimas

Šis mažas skaičius gali pasakyti, jei jūs tikitės užsidirbti pinigų.


Savaime suprantama, kad jūs turite nustatyti pajamų gaunančios nuosavybės vertę, jei ketinate jį įsigyti investavimo tikslais. Jei to nepadarysite, tai būtų lyg aklas, tikrai rizikuojantis ir galbūt praradęs savo kapitalą.

Tokio turto vertinimo iššūkis nėra toks sudėtingas, kaip gali būti. Iš tiesų, nekilnojamojo turto kapitalizacijos normos apskaičiavimas yra paprastas ir turėtų būti ne ilgesnis kaip penkios minutės.

Jis prasideda nuo to, kas tiksliai suprantama.

Kas yra kapitalizacijos norma?

Viršutinės ribos norma yra grąžos norma, kurią galite tikėtis iš savo investicijų, atsižvelgiant į tai, kiek pajamų, jūsų nuomone, bus sukurta jums. Žinoma, tai labai svarbus veiksnys. Jūs nenorite investuoti su ketinimu prarasti pinigus.

Tai puikus būdas palyginti panašias savybes, nes į visas išlaidas atsižvelgiama. Kai dvi savybės atrodo gana panašios, bet kainuoja daugiau, tai gali būti dėl to, kad ji gauna daugiau pajamų arba yra mažesnės išlaidos.

Kaip apskaičiuoti „Cap Rate“

Nekilnojamojo turto kapitalizacijos normos apskaičiavimas: apskaičiavimas

Jūs galite apskaičiuoti kapitalizacijos rodiklį naudodami grynąsias veiklos pajamas ir naujausias panašių savybių pardavimo kainas. Kapitalizacijos norma nustatoma ir taikoma nuosavybei, kurią ketinate įsigyti, kad nustatytumėte dabartinę rinkos vertę, pagrįstą pajamomis.

Pirma, gaukite naujausią panašios pajamų nuosavybės pardavimo kainą. Panaudosime šešių vienetų buto projektą, kuris buvo parduotas už $ 300,000.

Dabar nustatykite to buto projekto grynąsias veiklos pajamas arba savininkų realizuotus grynuosius nuomos mokesčius. Atimkite visas veiklos išlaidas, išskyrus hipoteką. Šis skaičiavimas vertina turtą taip, tarsi mokėjote pinigų už jį. Pasakykite nuomos pajamas po to, kai visos išskaitytos išlaidos yra 24 000 JAV dolerių. Dabar padalinkite, kad grynosios veiklos pajamos iš pardavimo kainos, kad pasiektų viršutinę ribą: 24 000 JAV dolerių išlaidos padalintos iš 300 000 dolerių pardavimo kainos, suteiks jums kapitalizacijos rodiklį, kuris yra 8,0 arba 8 proc.

Kaip naudoti „Cap Rate“

Investuotojas gali naudoti viršutinę ribą dviem būdais. Jis gali norėti vertinti turtą, kurį jis ketina parduoti pagal kitų neseniai parduotų panašių savybių rinkos ribas, arba jis gali norėti nustatyti, ar turto prašoma kaina yra pagrįsta, jei ketina jį pirkti.

Kai parduodate

Tarkime, kad turite mažą buto projektą ir norite jį parduoti. Renkate informaciją apie neseniai parduotas vietoves, kurios yra panašios į jūsų. Jie gali turėti daugiau ar mažiau vienetų, bet bandote surasti kuo panašesnes į tai, ko norite parduoti.

Jūs rasite tris savybes, kurios buvo parduotos per pastaruosius tris ar keturis mėnesius. Sudėtinga dalis - sugebėti rasti savo grynąsias veiklos pajamas. Kartais ši informacija skelbiama sąraše kaip pardavimo taškas, tačiau dažnai tai nėra, ypač kai grynosios veiklos pajamos nėra palankios. Tokią informaciją galite gauti iš komercinio nekilnojamojo turto agento, ypač jei jūs įtraukiate jį į parduodamą turtą.

Taigi jūs pasieksite tris nekilnojamojo turto viršų normas, vidutiniškai 9,2 proc. Jūsų turto grynosios veiklos pajamos yra 31 000 USD. Dabar viskas, ką jums reikia padaryti, yra padalinti grynąsias veiklos pajamas iš viršutinės ribos: $ 31,000 padalinta iš 092 išeina iki 226 957 dolerių. Yra jūsų turto vertė.

Jūs galite pagrįsti kainą, kurią norėsite paprašyti dėl šio skaičiaus, ir įdėti jį į rinką.

Kai apsvarstysite pirkimą

Kai palyginsite sprendimą dėl pirkimo, jūs dirbsite su išvardytomis savybėmis. Dėl to dar lengviau gauti jų grynąsias veiklos pajamas ir apskaičiuoti kiekvienos iš jų viršutinę ribą. Tada galite juos palyginti, kad pamatytumėte, kuris būtų geriausias pirkimas.

Tačiau patikrinkite jų išlaidas ir nuomos mokesčius, nes gali atsitikti į viršų, jei galite pastebėti galimybes sumažinti išlaidas ar padidinti nuomą. Galbūt pastebėsite, kad išlaidos yra neįprastai didelės turto tipui ir dydžiui, arba galite atrasti, kad mokėtini nuomos mokesčiai yra mažesni už panašių savybių rinkos normas. Bet kuri iš šių situacijų padidins viršutinės ribos dydį, todėl ji būtų geresnė potencialo nuosavybė, jei jie būtų pataisyti.

Tarkime, kad jūs žiūrite į tam tikrą mažą buto projektą, kuris yra įtrauktas į $ 495,000. Ar verta, kad dabartinėje rinkoje ar ji yra pernelyg brangi? Vėlgi, gaukite palyginamų savybių ir vidutinę parduodamo viršutinės ribos normą. Kaip pavyzdį dar kartą panaudosime 9,2 proc.

Jei šio turto grynosios veiklos pajamos yra 39,500 JAV dolerių, ar verta gauti kainos? Ne, nes dalijant šias pajamas iš viršutinės ribos, suteikiama 429,348 dolerių vertė. 495 000 JAV dolerių kaina yra šiek tiek didesnė už ženklą.

Kokios grynosios veiklos pajamos jums reikalingos norint gauti tokią sąrašo kainą? Perjunkite formulę ir paklausos kainą padauginkite iš viršutinės ribos. Padauginkite $ 495,000 9,2 proc. Ir jums reikės 45,540 JAV dolerių.

Atminkite, kad gali būti gerų priežasčių, kodėl turtas pateisintų geresnį viršutinės ribos dydį. Tai gali būti pastatų ir apylinkių vieta arba savybės ir kokybė. Viskas turi būti vertinama prieš priimant sprendimą, tačiau viršutinės ribos lygis padeda.

Straipsnis Turinys Pereiti prie skyriaus

Išskleisti

  • Kas yra kapitalizacijos norma?

  • Kaip apskaičiuoti „Cap Rate“

  • Kaip naudoti „Cap Rate“

  • Kai parduodate

  • Kai apsvarstysite pirkimą


Video Iš Autoriaus:

Susiję Straipsniai:

✔ - Kas yra individualios nuotekų šalinimo sistemos?

✔ - Patarimai, kaip sukurti laisvai samdomų vertėjų raštu verslą

✔ - Retail Assistant Store Manager darbo aprašymas


Naudinga? Pasidalinti Su Draugais!