Autoriaus Dienoraštis Apie Finansų Ir Verslo

Investicinio turto grynosios veiklos pajamų apskaičiavimas

NOI gali būti svarbi pelningumui ir finansavimui


Investicinius klientus aptarnaujantys nekilnojamojo turto specialistai turėtų būti susipažinę su visais skirtingais pajamų savybių vertinimo metodais. Vienas iš šių metodų yra turto grynosios veiklos pajamų (NOI) apskaičiavimas. Jis naudojamas su kapitalizacijos norma, siekiant nustatyti turto vertę.

Grynosios veiklos pajamų metrikos apibrėžimas

Grynosios veiklos pajamos yra būdas analizuoti nekilnojamojo turto investicinio turto gyvybingumą. Turto grynosios veiklos pajamų nustatymas reiškia, kiek pinigų atneša po to, kai padengia visas savo išlaidas ir atsiskaito už nepanaudotus laikotarpius ir išlaidas, susijusias su priežiūra ir operacijomis.

Nors laikui bėgant NOI gali keistis, nes turto pajamos ir išlaidos svyruoja, skolintojai ir kreditoriai vis dar mano, kad NOI teikia vertingos informacijos apie tai, ar turtas uždirba pakankamai pajamų, kad galėtų paremti savo skolos mokėjimus.

NOI gali paveikti nekilnojamojo turto savininkai, kurie atideda išlaidas, nes stengiasi, kad turtas būtų pelningesnis. Taip pat skolos mokėjimai ir palūkanų sąnaudos neturi įtakos NOI skaičiavimui, todėl jis gali būti klaidinantis, nebent jūs taip pat vertinate šiuos būtinus mokėjimus.

Grynųjų veiklos pajamų apskaičiavimas

Nustatykite turto bendrąsias veiklos pajamas (IV). Naudokite šią lygtį:

Bendrosios veiklos pajamos = Bendrosios potencialios pajamos - laisvų darbo vietų ir kredito nuostoliai

Toliau nustatykite turto savikainą. Tai apimtų valdymo, teisinės ir apskaitos, draudimo, namų priežiūros, priežiūros, tiekimo, mokesčių ir komunalinių paslaugų išlaidas. Iš veiklos veiklos pajamų atimkite veiklos sąnaudas, kad gautumėte grynąsias veiklos pajamas:

Grynosios veiklos pajamos = bendrosios veiklos pajamos - veiklos sąnaudos

Pavyzdžiui, naudojant turtą, kurio bendrosios veiklos pajamos sudaro 52 000 JAV dolerių, ir veiklos išlaidoms - 37 000 JAV dolerių - grynosios veiklos pajamos būtų (52 000 - 37 000 JAV dolerių) = 15 000 JAV dolerių.

Skolintojų kriterijai

Komerciniai skolintojai naudoja skirtingus kvalifikacijos kriterijus, kad nustatytų, ar hipoteka yra pagrįsta, ir kiek jie skolins prieš turtą. Investuotojų savininkai paprastai nėra vertinami individualiai, atsižvelgiant į jų kredito istoriją, nes skolintojui nėra taip svarbu kaip įkeičiamo turto potencialą.

Homebuyer tiesiog ketina gyventi namuose, kurią ji perka, todėl skolintojas įvertina savo gebėjimą sumokėti hipoteką ir jos istoriją mokėdamas skolinius įsipareigojimus. Tai yra labai kitokia situacija, nei komercinė nuosavybė, pavyzdžiui, biurų kompleksas. Pirkėjai perka šį turtą, kad gautų teigiamą pinigų srautą iš nuomos pajamų.

Nuomos pajamos

Kai motyvacija pirkti yra pajamos, skolintojas nori įvertinti turtą, daugiausia remdamasis pajamomis, kurias jis sukurs. Žinoma, nuosavybės būklė ir kiti veiksniai taip pat įgyja hipotekos kvalifikaciją, tačiau pajamos yra didžiausias veiksnys.

Tikėtina, kad hipoteka bus pradėta, jei turtas gali būti aptarnaujamas ir įvykdyti hipotekos mokėjimus ir vis dar turi priimtiną mėnesinį pajamų srautą.

Išlaidų faktorius

Žinoma, išlaidos yra pusė pagrindinių NOI skaičiavimų. Labai svarbu užfiksuoti visas turto veiklos išlaidas.

Priklausomai nuo turto tipo, rinkodaros ir reklamos išlaidos gali labai skirtis. Dauguma šio buto nuosavybės išlaidų būtų reklamos, skirtos nuomininkų pareiškėjams. Tas pats pasakytina ir apie mažmeninės prekybos ar biuro turtą, tačiau gali būti ir rinkodaros išlaidos, kad nuomininkas galėtų pateikti turtą vartotojams ar klientams.

Profesionalus valdymas yra didesnių komercinių ypatybių norma, ir šios išlaidos gali būti didelės. Vis dėlto jį gali kompensuoti taupymas, kurį profesionalus valdymas gali sukurti valdant ir prižiūrint turtą.

Komunalinės paslaugos turėtų būti įtrauktos, kai jos nėra perduodamos nuomininkams. Viskas nuo kraštovaizdžio iki sugedusių oro kondicionavimo įrenginių ar vienetų dažymo turi būti įtraukta į remonto ir priežiūros darbus. Nepamirškite draudimo - tai ir didelė sąskaita. Kitos išlaidos gali priklausyti nuo turto ir nuomininkų naudojimo.

Paskolos gavėjai gali gauti daugiau pinigų, kad gautų įmoką, kad santykiai būtų suderinti, jei skolintojas, norėdamas gauti pajamų, nenurodo patvirtinimo.

Trūksta išlaidų padidins grynąsias veiklos pajamas ir jūsų klientas permokės už turtą, remdamasis įvertinimu, naudojant viršutinę ribą.

Taip pat dažnai naudojami kiti investuotojų skaičiavimai. Nė viena nėra raketų mokslas. Jūs turite sugebėti greitai atsikelti ir atlikti juos, ar juos protingai aptarti su komercinių investuotojų klientais.


Video Iš Autoriaus:

Susiję Straipsniai:

✔ - Kiek ilgai nuomotojas turi kažką išspręsti

✔ - Ar Low-E langai tinka visiems klimatams? Geresnis energijos vartojimo efektyvumas

✔ - Konferencijos ir susitikimų kainų nustatymo vadovas


Naudinga? Pasidalinti Su Draugais!