Autoriaus Dienoraštis Apie Finansų Ir Verslo

Nekilnojamojo turto paskolos vertės (LTV) santykio apibrėžimas

Paskolos patvirtinimas gali priklausyti nuo šios paprastos matematikos lygties


Turto paskolos-vertės (LTV) santykis yra įkeisto turto vertės procentas. Skolintojai naudoja skirtingus reikalavimus, kad nustatytų, ar paskola bus suteikta, ir LTV paprastai yra pagrindinis veiksnys.

Tai gana įprasta, kad savininkai užima 80 proc. Paskolų LTV. Dauguma skolintojų tikrai nori, kad būsimi pirkėjai investuotų ne mažiau kaip 20 procentų savo lėšų. Žinoma, tai nėra idealus visiems homebuyers. Kai kurie nori išlaikyti savo pradines grynųjų pinigų išlaidas kiek įmanoma mažesnėmis. Ir komercinės nuosavybės būna su daugybe savo taisyklių.

LTV formulė

Apskaičiuojant LTV yra tikrai tik labai paprasta matematika. LTV galite gauti dalijant hipotekos sumą mažesniu įvertintu verte arba pardavimo kaina.

Pavyzdžiui, namų įvertinta vertė gali būti 300 000 JAV dolerių. Yra arba bus $ 240,000 hipotekos prieš turtą. Todėl paskolos ir vertės santykis yra 80 proc.

$ 240,000 padalintas iš $ 300,000, lygus 80 arba 80 procentų.

Tai pagrįsta, bet ką daryti, jei ieškote $ 95,000 hipotekos už 100 000 JAV dolerių vertės turtą? Tada lygtis atrodytų taip:

95 000 JAV dolerių, padalintų iš $ 100,000, yra 95 arba 95 procentai.

Ir tai nėra taip pagrįsta.

Kodėl tai svarbu?

Įdėkite save į skolintojo poziciją. Jūs norite kuo daugiau komforto lygio, kad hipotekos paskola, kurią jūs pratęsite, bus grąžinta laiku ir be triukšmo. Teisė ar neteisinga, skolintojai laikosi pozicijos, kad didelės LTV eina kartu su didesne tikimybe, kad paskolos gavėjas nevykdys paskolos.

Ir jei taip tai daro atsitiks, skolintojas gali būti labai nepatogioje padėtyje, jei LTV yra per didelis. Darant prielaidą, kad tai kažkur netoli 90 proc., Skolintojas turėtų parduoti namus bent jau tiek, kad būtų išvengta pinigų praradimo, jei jis priverstas uždaryti. Tai ne visada yra pagrįstas lūkesčių ribojimo aukcione.

95 proc. LTV atveju skolintojas tur ÷ tų parduoti turtą labai arti teisingos rinkos vertės, kad išeitų iš sandorio. Tas pats skolintojas galėjo priimti kažką mažiau nei tikroji rinkos vertė su 80 proc. LTV ir vis dar susigrąžina savo investicijas. Ir jei LTV yra dar mažesnis, skolintojas greičiausiai išeis iš visos sandorio geros formos.

Mažo LTV privalumai pirkėjui

Jūs turbūt mažiau rūpinatės savo skolintojo finansavimu nei savo piniginės eilutės, ir tai yra prasminga. Galbūt nenorėsite, kad uždarytumėte daug pinigų gaudami daugiau pinigų, kad sumažintumėte savo LTV santykį, tačiau mažesnis LTV turi keletą privalumų ilgą laiką.

Mažos LTV paskolos paprastai būna apdovanotos mažesnėmis palūkanų normomis. Apsvarstykite, kad per 30 metų. Ir, žinoma, jei jūsų turto vertė yra daugiau ar mažiau maksimali, jūs tikriausiai pamiršote apie refinansavimą tam tikrą laiką, jei atsiras poreikis.

Kalbant apie komercinius pirkėjus, tuo mažesni hipotekos mokėjimai, tuo mažesnės bus jūsų veiklos išlaidos. Tai galiausiai reiškia daugiau pinigų kišenėje.

Privatus hipotekos draudimas

Tada yra privatus hipotekos draudimas (PMI). Tai, atsižvelgiant į tai, kad skolintojas nori turėti tam tikrą draudimą, jei jis iš tiesų suteiks daugiau kaip 80 proc. Šis draudimas pradeda kompensuoti skolintojui, jei esate numatytasis. Bet skolintojas nemoka už šią politiką. Būsto savininkas bent jau pasiekia bent 80 proc. Nuosavybės.

Taigi, ne, jūs negalite sumokėti tiek daug, kiek jūs turite, bet jūs būsite nikeliu ir nudegę per savo paskolą tarp didesnių palūkanų normų ir metinių PMI įmokų, o tai dažnai padidina.

Praktiškai įstatymas numato, kad jūsų skolintojas turi nutraukti PMI automatiškai, kai jūsų LTV sumažėja iki 78 proc. Net nereikia nieko daryti, kad susitartumėte ar pateiktumėte oficialų prašymą. Bet jei jūs pradedate nuo 95 proc. LTV santykio, tai gali užtrukti.

Komercinio nekilnojamojo turto LTV rodikliai

Paskolos ir vertės santykis taip pat naudojamas komerciniame nekilnojamojo turto sektoriuje, tačiau skolintojai kartais reikalauja mažesnių nei 80 proc. LTV santykiai yra vienas iš trijų pagrindinių komercinių skolintojų santykių.

Tokiu atveju turto rinkos vertė dažnai yra pagrįsta komerciniu vertinimu, bet kaip ir gyvenamųjų patalpų atveju, pirkimo kaina bus naudojama, jei tai bus mažesnė. Galite kreiptis dėl $ 600,000 hipotekos. Turtas vertinamas $ 750,000. Hipotekos dalis, padalyta iš įvertinimo sumos, išauga iki 80 proc., O tai turėtų būti pakankama finansavimui gauti, tačiau ji gali priklausyti nuo skolintojo.

Paprastai komerciniai skolintojai nepatvirtins daugiau kaip 80 proc. Paskolų su LTV, tačiau kai kurie skolintojai siūlo nesuderinamas paskolas, kurios bus didesnės. Ir, kaip ir gyvenamojo nekilnojamojo turto atveju, mažesnis LTV santykis yra kartu su palankesnėmis paskolos sąlygomis ir normomis.

Tradiciniai skolintojai

Tradicinis komercinis hipotekinis skolintojas teikia paskolas, kurių negarantuoja vyriausybė ar vyriausybės programa. Jie paprastai yra bankai ir kredito unijos. Kai kurie investiciniai objektai gali vertinti LTV rodiklius 75 proc. Kaimynystėje, tačiau, jei turtas yra intensyvus, tai daugiau nei 65 proc.

„Valdymo intensyvumas“ reiškia, kad skolininkas aktyviai dirbs ir valdys verslą. Pastatas ne tik sėdi, bet ir pasyviai vertina. Intensyvios valdymo funkcijos gali būti moteliai, degalinės ir degalinės, barai ir restoranai. Jie paprastai apima didesnį gedimo potencialą.

Vyriausybės remiami skolintojai

Vyriausybės remiamos įmonės (GSE) apima vyriausybės programas, pvz., „Freddie Mac“, „Fannie Mae“ arba „Ginnie Mae“. Paprastai jie taip pat užims komercinius LTV santykius 80 proc., Tačiau tai gali priklausyti nuo finansuojamo turto tipo. Paprastai tai yra 80 procentų butų paskoloms, o GSE paprastai neskolina komercinių investicijų.

GSE yra daug švelnesnės privačių namų pirkėjų atžvilgiu. FHA paskolos gali būti suteikiamos 96 proc. LTV, priklausomai nuo pirkėjo kredito balo. Ir USDA ir VA paskolos yra įmanomos be jokio išankstinio apmokėjimo reikalavimus atitinkantiems asmenims.

Savininko užimtos ypatybės

Savininkai naudojasi komercinėmis patalpomis yra tos, kuriose skolininko įmonė iš tikrųjų gyvena. Galite įsigyti biurų kompleksą ir išdėstyti savo biuro priekį ir pagrindinio įėjimo centrą. Kaip namų savininkas, jūs iš tikrųjų gyvenate gyvenamojoje vietoje, o ne išnuomodami.

Šios rūšies savybės kartais gali būti patvirtintos esant aukštesniems LTV rodikliams, bent jau komercinėms paskoloms, teikiamoms per Smulkiojo verslo asociaciją (SBA). SBA kartais patvirtins paskolas iki 90 proc. LTV.

Atminkite, kad SBA iš tikrųjų neišduoda šių paskolų. Atvirkščiai, tai garantuoja jiems vietos bankus. Ir labai jaunos, mažiau nei trejų metų amžiaus įmonės, netenkins 90 proc. Tikėtina, kad šiuo atveju skolintojas ieškos LTV 65 proc. Kaimynystėje.

Antrosios hipotekos

Jei kreipiatės dėl antrojo hipotekos, jūs jau turite pirmąjį hipoteką prieš turtą, bet ieškote papildomo veikiančio kapitalo tam tikrą laiką, o prieš pridėdami vertinamą vertę, pridėsite dvi hipotekos. Tačiau, kaip praktinis dalykas, GSE beveik niekada neleidžia antrojo hipotekos už savo pirmųjų hipotekos pozicijų. Dauguma įprastinių hipotekinių kreditorių, išskyrus gyvenamųjų patalpų būstą, taip pat nebus.


Video Iš Autoriaus:

Susiję Straipsniai:

✔ - Kaip surasti eBay prekės numerį

✔ - Investicinio turto pardavimas - 5 klausimai nekilnojamojo turto agentui

✔ - 5 Patarimai, kaip išsaugoti donorus su lėšų rinkimo renginiais


Naudinga? Pasidalinti Su Draugais!