Autoriaus Dienoraštis Apie Finansų Ir Verslo

Pajamų turto vertinimas naudojant kapitalizacijos kursus


Kapitalizacijos norma arba „Cap Rate“ - tai skaičiavimo įrankis, naudojamas vertinti nekilnojamąjį turtą, daugiausia komercines ir daugiabučių savybes. Tai turto nuosavybės pajamos, grynosios veiklos pajamos, padalytos iš dabartinės rinkos vertės arba pirkimo kainos. NOI atitinka visas pajamas iš turto atėmus visas būtinas veiklos išlaidas.

Turėdami savo nekilnojamojo turto investuotojų klientus, turėsite sugebėti jiems padėti vertinant pajamų savybes. Dažniausiai naudojamas metodas yra kapitalizacijos norma arba viršutinės ribos norma. Kai jūsų klientas turi aptariamą pajamų turtą, galite padėti jiems pamatyti, ar prašoma kaina yra pateisinama naudojant dabartinę panašių savybių viršutinę ribą ir grynąsias pajamas, kurias šis turtas sukuria.

Nustatykite nuosavybės pajamas, kurios pateisina prašymo kainą

Jei jūsų klientas žino turto užklausos kainą ir dabartinę panašaus turto viršutinės ribos normą, galite apskaičiuoti grynąsias nuomos pajamas, reikalingas prašymo kainai pagrįsti.

Pavyzdžiui, jei turtas, parduodamas už $ 1 000 000, o bendros pajamos po išlaidų arba NOI buvo 150 000 JAV dolerių, viršutinė norma būtų 15% (150 000/1 000 000 = 0,15 * 100 = 15%).

Ką daryti, jei kitos kaimynystės savybės taip pat parduodamos už panašią sumą, bet tik 100 000 NOI? Šių savybių viršutinė norma būtų 10%. Mažesnis viršutinės ribos lygis šiame pavyzdyje galėtų būti mažesnio NOI rezultatas dėl didesnių veiklos sąnaudų (dėl kurių sumažėjo investicijos pelnas) arba dėl mažesnių pajamų iš turto.

Analizuodami viršutinės ribos normą ir grynąsias veiklos pajamas, gautas už vietovėje esančias savybes, galite suvokti, kokią galimą grąžą turėsite įsigyti turtą. Iš ten galite nustatyti, ar prašoma kaina yra per didelė, ar ne.

Kiti nekilnojamojo turto investicijų vertės skaičiavimai

Investuojant į nekilnojamąjį turtą, yra pakankamai rizikos, kad jūsų klientai daugiau nebegalės įsigyti pernelyg vertingų pajamų gamybos savybių. Dalis jūsų, kaip nekilnojamojo turto agento ar tarpininko, vertės yra padėti jiems nustatyti tikrąją turto vertę. Kapitalizacijos koeficiento naudojimas yra vienas iš įvairių vertinimo įrankių, ir sužinosite, kaip juos naudoti šiame „cap cap rate“ profilio profilyje. Kokie yra kiti skaičiavimo įrankiai, naudojami komercinio ir gyvenamojo turto vertinimui?

  • NOI, grynosios veiklos pajamos:Kaip nekilnojamojo turto profesionalas, aptarnaujantis investicinius klientus, turite būti gerai susipažinę su visais pajamų savybių vertinimo metodais. Vienas iš jų yra grynosios veiklos pajamų apskaičiavimas, nes jis naudojamas su viršutine verte, siekiant nustatyti turto vertę. Kaip minėta anksčiau, grynasis pelnas iš turto atėmus veiklos išlaidas. Tačiau NOI yra prieš mokesčius ir neapima pagrindinių paskolų ir palūkanų.
  • Neto nuomos pajamingumas: Nuomos pajamingumas yra panašus į NOI, bet atsižvelgia į mokesčius. Galite apskaičiuoti mėnesines nuomos pajamas, atėmus mėnesines išlaidas ir mokesčių mokėjimus. Iš ten jūs padalijote šį skaičių pagal rinkos vertės kainą, kad gautumėte grynąją nuomos kainą. Svarbu įtraukti remonto ir priežiūros išlaidas.

  • Bendrasis nuomos koeficientas:GRM apskaičiuojamas turto rinkos vertę padalijus iš metinių bendrųjų pajamų. GRM skaičius suteikia apytikslę grąžą turtui be išlaidų faktoringo. Bendrasis nuomos koeficientas (GRM) yra lengva apskaičiuoti, bet nėra labai tiksli priemonė vertinimui.
  • Nuomos turto pinigų srautai: pinigų srautų analizė padeda nustatyti, kiek mėnesinių pajamų (arba pinigų) liko po remonto išlaidų, išlaidų ir laisvų darbo vietų. Savybės gali būti nenaudojamos keletą mėnesių, o analizė turi būti įtraukta į laisvą darbo vietą. Pinigų srautų analizė yra naudinga teikiant mėnesines pajamas, kad uždirbtumėte atgal savo pradines pinigų sumas, susijusias su išankstiniu mokėjimu ar remontu.

  • Bendrosios potencialios pajamos: Mes norime žinoti, kokios pajamos bus realizuotos, jei turtas bus visiškai užimtas, o visos nuomos pajamos yra surenkamos. Mes iš viso gauname vienetų skaičių per metus.
  • Bendrosios veiklos pajamos, Indijos Vyriausybė: Kai žinome nekilnojamojo turto investicinio turto bendrąją potencialą, gauname bendrosios veiklos pajamas, atimdami apskaičiuotus metinius nuostolius dėl nemokėjimo ar laisvų darbo vietų.
  • Nuomos turto nusidėvėjimas:Pastatą nuvertiname, atimdami žemės vertę ir padalijus pastato vertę 27,5 metų metiniam nusidėvėjimui. Pavyzdžiui, pastatas vertinamas 245 000 JAV dolerių, todėl 245 000 JAV dolerių dalijame 27,5 metų, o tai yra 8909 JAV dolerių. Nusidėvėjimas gali būti naudojamas kaip mokesčių atskaitymas.

  • Nuosavybės koeficientas nuomos turtui: Skolintojai, naudodamiesi nekilnojamojo turto investicinio turto finansavimu, naudoja vieną iš jų analizės metodų. Lygos koeficientas lemia bendrųjų pajamų iš nuomos pajamų, skolų aptarnavimo ar paskolų mokėjimų ir visas veiklos sąnaudas. Per didelis sulūžimo santykis yra įspėjamasis rodiklis.

Investicijų į nekilnojamąjį turtą grožis yra tas, kad yra patikimų skaičiavimo priemonių, leidžiančių įvertinti jūsų investicijas.


Video Iš Autoriaus: My Friend Irma: Lucky Couple Contest / The Book Crook / The Lonely Hearts Club

Susiję Straipsniai:

✔ - Ar turėčiau prisijungti prie Drop-Shipping svetainės?

✔ - Mažmeninė informacija apie darbuotojų elgseną

✔ - Lengvos socialinės žiniasklaidos patarimai, kaip skatinti savo restoraną


Naudinga? Pasidalinti Su Draugais!