Autoriaus Dienoraštis Apie Finansų Ir Verslo

Investavimas į nekilnojamąjį turtą be pinigų


Yra daug būdų investuoti į nekilnojamąjį turtą. Nekilnojamojo turto investavimas gali būti skirtas trumpalaikiam pelnui arba ilgalaikiam nuomos pinigų srautui. Daugelis žmonių norėtų būti nekilnojamojo turto investuotojais, tačiau jiems trūksta pinigų už įmokas ir manau, kad pirkimas ir laikymas ar pirkimas ir prakeikimas yra vieninteliai būdai uždirbti pinigus. Tai netiesa.

Investavimo į nekilnojamąjį turtą be grynųjų pinigų strategijos

Yra strategijų nekilnojamojo turto investavimui be pinigų. Galite pradėti nuo kelių šimtų vizitinių kortelių kainos. Tai nėra straipsnis apie „paprastą pinigus“. Nors yra būdų, kaip pradėti investuoti į nekilnojamąjį turtą, kuriame investuojate tik su savo noru ir kai kuriais darbais, tai nėra lengva, bet per trumpą laiką ji gali paversti pinigais kišenėje.

Visur yra guru, televizijoje, spaudoje ir internete, kurie moko visus šiuos metodus. Jūs galite daug išmokti iš nekilnojamojo turto investicinių svetainių, tačiau būkite atsargūs mokėdami už labai brangų kursą ar kuravimą. Kiti išmoko tai, kad, nesvarbu, kiek instruktorius jus supranta ir moko, tai jums teks eiti ir įgyvendinti. Kai kurie būdai, kurie leis jums užsidirbti pinigų iš nekilnojamojo turto be jokio grynųjų pinigų, yra:

  • Paukščių šunys
  • Užduotys
  • Lizingo parinktys
  • Sumuštinių nuoma
  • Uždarymo uždarymas

Čia pateikiama šių metodų apžvalga, kaip jie dirba ir kaip kai kurie nekilnojamojo turto investuotojai juos naudoja grynųjų pinigų pajamoms ankstyvoje investavimo įmonėje.

Paukščių šunys

Prieš tikrai vertindami vertę, kurią paukščių šuo gali suteikti nekilnojamojo turto investuotojams, pažvelkime, kas yra šie investuotojai. Pirmas dalykas, kuris ateina į galvą, yra „flipper“, perkantis namus, nustatant juos ir greitai juos parduodant už pelną.

Tada yra ilgalaikis investuotojas, kuris perka namus kaip nuomos savybes, realizuodamas pinigų srautus ir vertinant laiką. Bet kuri iš šių nekilnojamojo turto investavimo strategijų gali būti labai pelninga. Kokia strategija investuotojas pasirenka apie savo tikslus, temperamentą ir rizikos toleranciją.

Yra daug daugiau šių investuotojų, nei dauguma žmonių mano, ypač ilgalaikius nuomos investuotojus. Kas jie tokie? Tik kelios yra aukšto profilio tipas, kurį matote televizoriuje. Didžioji dauguma yra žmonės, kuriuos matote kiekvieną dieną. Jie gali turėti kitą sėkmingą verslą ir turėti pinigų, kuriuos jie nori investuoti į nekilnojamąjį turtą.

Norint padėti investuoti į nekilnojamąjį turtą, jiems reikia daugiausiai laiko, ir jie linkę pasikliauti tradiciniais ištekliais, pvz., Nekilnojamojo turto agentais. Paprastai jie mokės daugiau nei už šiuos sandorius, nes nekilnojamojo turto agentai rengia „Multiple Listing Service“ (MLS) inventorių. Kainodaros srityje nėra daug lankstumo, ypač su sandoriais susijusių komisinių.

Daugelis šių investuotojų perka daugybę savybių. Kokia būtų jų reakcija, jei su jais susisiektų kažkas, kuris sakė, kad jie galėtų juos įsigyti 10–40% mažiau pinigų nei šiuo metu jie perka? Atsakymas yra paprastas, nes jie yra užsidirbę pinigų.

Kuo mažiau jie moka už namus, tuo geresnė jų investicijų grąža (IG) iš pinigų srauto, ir kuo greičiau jie užsidarė nuosavybę. Jie norės, kad šis asmuo juos atneštų. Šis asmuo yra žinomas kaip paukščių šuo. Tai šiek tiek kaip didmenininkas.

Per darbą, mokslinius tyrimus ir tyrimus paukščių šuo suranda namų savininkus, kuriems reikia parduoti, ir nesugebėjo savininkams ar hipotekos sunkumams ar akcijoms įsigyti, prieš juos įtraukiant. Tai paukščių šunys, ir tai nereikalauja pinigų, kad pradėtumėte, tik kai kurios vizitinės kortelės ir daug pastangų. Tačiau jis gali padaryti nekilnojamąjį turtą investuodamas verslą į vidutinį asmenį pernelyg didelėmis skolomis ir ne daug pinigų.

Jie ten ieško namų, kuriuose nėra nekilnojamojo turto agentų. Tiesą sakant, kai kurie paukščių šunys turi nekilnojamojo turto agentus, maitinančius juos, kai nelaimę turintis namų savininkas negalėjo parduoti. Paukščių šuo įneša pelningas investicijas į investuotoją, o mokesčiai gali užtrukti nuo 2000 iki 10 000 JAV dolerių už sandorį.

Užduotys

Kitas būdas užsidirbti pinigų nekilnojamojo turto investicijose nenaudojant jokių savo lėšų yra naudoti užduotis. Tai nėra sudėtingas procesas, tačiau reikalaujama, kad pirkėjas susitartų prieš užrakindamas save į pirkimo sutartį. Jūs iš tikrųjų susisieksite su pardavėju ir parašysite pirkimo sutartį. Sutartyje bus nurodyta, kad Pirkėjas yra „Jūsų vardas ir / ar pavedimai“.

Tai leidžia jums perduoti sutartį kitam, pirkėjui, be jokio kito pardavėjo sutikimo. Jie turi būti grynųjų pinigų pirkėjai, bet tai paprastai būna, kai darote tokius sandorius. Pardavėjas tiesiog informuos, kad jūsų pirkėjas yra pirkėjas ir kad sandoris bus vykdomas kaip įprasta pagal pirkimo sutarties sąlygas.

Kitas atlygis skiriant sandorius yra nuoširdus piniginis indėlis, kurį suteikiate pardavėjui. Šie pinigai yra deponuojami su uždarymo vardu dirbančia kompanija, ir jūs to nepadarysite. Ji bus perduota pirkėjui. Taigi, jūs norite išlaikyti šią sumą kiek įmanoma žemesnę, nes vis dar yra tam tikra rizika, kad sandoris nebus baigtas.

Jei reguliariai dirbate su investuotojų pirkėjais, gali būti, kad galėsite iš tikrųjų gauti mokestį, kai atliksite sutarties perleidimą, ir neturite laukti, kol bus uždaryta. Tačiau jums gali būti mokama, kai sandoris baigiamas. Žinoma, jei jūs gerai suderinote su tam tikrais pirkėjais ir galite apibūdinti sandorį jiems ir gauti žodinį įsipareigojimą, prieš užrakindami namus, jūs taip pat galėsite gauti rimtų pinigų.

Lizingo parinktys

Pagrindinės nuomos sutarties strategijos sudedamosios dalys yra nuoma su mėnesiniais nuomos mokesčiais ir galimybė įsigyti turtą nuomos laikotarpio pabaigoje. Leiskite paleisti per pavyzdį, iliustruojantį, kaip jis veikia. Jūs esate investuotojas, kuris nori turėti nuosavą būstą kaip nuomos turtą, tačiau nesate sulaukę pakankamai pinigų, kad gautumėte įmoką. Jūs netgi galite turėti kredito balą, dėl kurio skolinimasis būtų per brangus.

Per rinkodarą su banditų ženklais, laikraščiu ir Craigslist skelbimais arba tiesiog žodžiais žodžiu kreipiantis, suraskite labai motyvuotą namų savininką, kuris negalėjo parduoti savo namų. Pažvelkime į hipotetinį pavyzdį. Tarkime, kad namų savininkai turėjo namų sąrašą, bet negalėjo parduoti.

Dabartinėje rinkoje namų vertė yra 100 000 JAV dolerių, jų hipotekos balansas yra 70 000 JAV dolerių, o jų mokėjimai yra 525 USD per mėnesį su mokesčiais ir draudimu. Vienas sutuoktinis buvo atleistas iš darbo, o kitas - geresnį darbą, todėl jiems reikia greitai judėti. Štai ką daro mūsų investuotojas:

  • Siūlo išsinuomoti savo namus 3 metams su nuomos mokesčiais, lygiais jų namų mokėjimams.
  • Moka jiems 1500 JAV dolerių kaip negrąžintiną nuomos mokesčio pasirinkimo mokestį, turintį teisę, bet ne prievolę, įsigyti namą nuomos pabaigoje už 80 000 JAV dolerių.
  • Naudodamas žodinį susitarimą, investuotojas naudojasi rinkodaros ar kitais būdais, kad išsiaiškintų nuomininką namams, norintiems jį išsinuomoti. Jie pasirašys mažiausiai vienerių metų nuomos sutartį.
  • 3 metų nuomos metu mokesčiai ir draudimas išliks tokie patys, kaip ir depozitoriumas.

  • Grynieji pinigai: $ 525 x 3 už pirmos ir paskutinės mėnesio nuomos mokėjimus ir užstatas = 1,575 JAV doleriai + 1,500 JAV dolerių už nuomos mokesčio pasirinkimą = $ 3 075.
  • Grynieji pinigai: $ 750 x 3 už pirmąjį, paskutinį ir užstatą = 2,250 USD.

Tai yra blogiausia atvejų grynųjų pinigų situacija, investuotojui iš kišenės $ 825. Tačiau jie galėjo geriau derėtis su pardavėju ir atidėlioti užstatą arba visiškai jį panaikinti, atsisakydami sumos, kurią jie būtų iš kišenės, iki maždaug 300 JAV dolerių.

Tai nėra blogai kontroliuoti šį namą ir užrakinti pelningą pirkimą pabaigoje. Jau verta daugiau nei mokama kaina, ir tikėtina, kad tai bus 3 metų nuomos metu. $ 250 / month teigiamas pinigų srautas per trejų metų laikotarpį sudarys 9 000 JAV dolerių. Taigi, net jei investuotojas nesinaudoja galimybe įsigyti namus, jie pelnė pelną, atsižvelgdami į nedidelę pinigų sumą, kurią jie investavo.

Sumuštinių nuoma

Sumuštinių nuoma yra lygiai taip pat kaip ir pavadinimas: dvi nuomos galimybės su investuotoju viduryje. Esant tokiai situacijai, investuotojas nori turėti galimybę įsigyti turtą su nuolaida nuomos laikotarpio pabaigoje, ir jie nori rasti nuomininką, kuris nori įsigyti namus, bet negali dėl kredito problemų ar trūkumo grynųjų pinigų už įmoką. Dauguma žmonių, turinčių tokią situaciją, kurie nori turėti savo nuosavybę, mielai suranda tinkamą namą, kurį jie gali nusipirkti išperkamosios nuomos būdu, turėdami laiko pagerinti savo kreditą ir kartu gauti įmoką.

Mes ketiname naudoti ankstesnį pavyzdį, bet vietoj nuolatinio nuomininko, investuotojas nustato, kas nori išsinuomoti arba išsinuomoti namą. Visi skaičiai yra tokie patys, išskyrus atvejus, kai nuomininkas pirkėjas nori įsigyti namo pasibaigus 3 metų nuomos laikotarpiui.

Nuomininko pirkėjas dabar ne tik sumoka pirmąjį, paskutinį ir užstatą, bet ir nuomos variantą, kuris negrąžinamas už teisę pirkti namą nuomos pabaigoje. Be to, nuomininkas sutinka, kad jei jie įsigytų namus, kaina bus 110 000 JAV dolerių. Dabar investuotojo pinigų srautas atrodo taip:

  • Tas pats $ 3,075 išeina į pardavėją dėl pirmosios nuomos galimybės.
  • $ 750 x 3 = $ 2.250 + $ 1.500 nuomos mokesčio iš nuomininko pirkėjo išeiga = $ 3,750.
  • Investuotojas taip pat galėjo paprašyti didesnės nuomos mokesčio, bet buvo patenkintas 675 USD teigiamu pinigų srautu, kai pasirašomi abu sandoriai.
  • Pardavėjas pateikia $ 675 iš anksto, 250 dolerių per mėnesį už 34 likusius mėnesius (pirmas / paskutinis sumokėtas) ir 30 000 JAV dolerių bendrąjį pelną, parduodant namą už $ 110,000, bet mokėdamas tik 80 000 JAV dolerių.
  • Investuotojo bendrasis pelnas yra 39 175 JAV doleriai, o jų pinigai investuoti yra nuliniai.

Kitas šios strategijos privalumas yra tai, kad nuomininkas pirkėjas tikisi turėti namą ir geriau rūpintis. Iš tiesų, kai kurie investuotojai derasi dėl nuomos, pagal kurią nuomininkas turi sumokėti pirmąjį 100 USD ar daugiau už bet kokį remontą. Kadangi draudimas ir mokesčiai mokami pradiniame hipotekos mokėjime, išlaidos yra minimalios.

Jei investuotojas nori padengti visas bazes, jie gali tiesiogiai sumokėti hipotekos mokėjimus, nesuteikdami pardavėjui teisės į tokias pozicijas, kuriose jie vis tiek gali būti neįvykdyti. Nuomos galimybės ir sandėlių nuoma yra strategijos, kurias dažnai naudoja nekilnojamojo turto investuotojai, siekdami pridėti savo portfelio savybes ir sukurti mėnesio pinigų srautus.

Uždarymo uždarymas

2007 m. Prasidėjusios būsto ir hipotekos netvarka sukėlė daug pokyčių skolinimo ir nekilnojamojo turto sandorių įmonėse. Antraštinės bendrovės, kurios anksčiau padarė dvigubą uždarymą ir finansavo vieną sandorį su kitos pajamos, yra beveik niekur nerandamos. Tačiau yra būdų, kaip didmenines ir apversti savybes, kai uždaromos „back-to-back“, nenaudojant savo pinigų.

Žinoma, pirmasis reikalavimas yra, kad jums būtų sukurtas pelningas didmeninės prekybos sandoris. Turite turėti pirmąjį turtą, įsigytą tinkama kaina, ir pasiruošusią investuotoją, kad galėtumėte nusipirkti iš tavęs maloniu pelnu. Pelnas turi būti pakankamas, kad būtų padengtas mokestis, kuris bus reikalingas, kad galėtumėte naudoti kitų žmonių pinigus, kad gautumėte pirmąjį sandorį, kad galėtumėte uždaryti antrąjį pardavimą savo investuotojui.

Sandorių finansavimas - tai labai trumpalaikės paskolos, skirtos vienai sandoriui finansuoti, užbaigimas, siekiant parduoti turtą tą pačią dieną arba per 24 valandas. Sandorio skolintojas liks lėšas pavadinimo bendrovei, kuri yra reikalinga norint uždaryti pirmąjį sandorį.

Pasibaigus sandoriui, pereisite prie antrojo sandorio, paprastai numatyto tiesiai už jo. Baigiamoji šio sandorio ataskaita atspindės mokėjimą sandorio skolintojui už sumą, kurią jie suteikė pirmuoju sandoriu ir jų mokestį. Paprastai tai yra mažiausiai 2500 JAV dolerių, ir taip pat gali būti pagrįsta paskolintos sumos procentine dalimi. Jūs gaunate balansą ir pelną.


Video Iš Autoriaus:

Susiję Straipsniai:

✔ - Netinkamas USPS tiekimas gali sukelti baudas

✔ - Penkios populiarios restorano meniu tendencijos

✔ - Užklausos laiško pateikimas leidėjams


Naudinga? Pasidalinti Su Draugais!