Autoriaus Dienoraštis Apie Finansų Ir Verslo

Nuomos palūkanų draudimas


Nuomojamų palūkanų padengimas apsaugo verslą nuo patrauklių nuomos nuostolių finansinių pasekmių. Ši aprėptis yra svarbi tada, kai įmonė nuomoja savo patalpas gerokai mažiau nei rinkos palūkanų norma.

Nuomos atšaukimas

Daugelis nekilnojamojo turto nuoma leidžia pastato savininkui atšaukti nuomos sutartį, jei pastatas iš dalies ar visiškai negyvenamas dėl fizinių nuostolių. Nuomotojas gali turėti teisę nutraukti nuomą, net jei nuomininko užimama pastato dalis nebuvo pažeista. Jei pastatas yra visiškai sunaikintas, savininkas gali turėti galimybę, bet ne pareigą, atkurti statinį. Nuomotojas negali būti įpareigotas remontuoti ar pakeisti sunkiai pažeistą pastatą, nebent ir kol jis negaus draudimo išmokos.

Kaip rodo šis pavyzdys, nuomos atšaukimas gali smarkiai paveikti smulkųjį verslą, kuris moka mažiau nei nuomos kaina. Tai taip pat rodo nuomos palūkanų aprėpties svarbą.

Pavyzdys

„Floyd“ turi „Fantastic Flooring“ - verslą, kuris parduoda kilimą ir kitas grindų dangas iš sandėlio. Bendrovė išnuomoja pusę 20 000 kvadratinių pėdų sandėlio iš „Peerless Properties“. Šiuo metu ji moka $ 0,50 kvadratinių pėdų už 10.000 kvadratinių pėdų arba 5000 JAV dolerių per mėnesį. Sandėlio nuomos vertė yra $ 0,75 kvadratinių pėdų arba 7,500 JAV dolerių per mėnesį. Nuomos vertė reiškia, kad nuomininkas gali rinkti rinkos kainomis.

„Floyd“ prieš dvejus metus derėjosi dėl savo nuomos, kai nuomos kainos jo teritorijoje buvo nuslopintos. Nuo to laiko nuomos kainos pakilo, tačiau „Floyd“ nuomos sutartis nebegalioja trejus metus. Jei Floyd prarastų savo nuomos sutartį, jo įmonė turėtų išsinuomoti kitą turtą rinkos kainomis. Pagal naują nuomos sutartį įmonė greičiausiai mokės papildomą 2500 JAV dolerių per mėnesį, arba 30 000 JAV dolerių per metus. Jei įmonė šiandien prarastų savo nuomą, per ateinančius trejus metus patiriama papildoma 90 000 dolerių sąskaita.

Nuo savo nuomos pradžios „Floyd“ į sandėlį įtraukė nemažai patobulinimų ir patobulinimų. Tai apima naują apšvietimą, pritaikytus lentynos ir pakrovimo dokas atnaujinimus. Patobulinimai dabar yra pastato dalis. „Floyd“ jų neturi, tačiau likusiam jo nuomos laikui jis bus suinteresuotas.

Vienos nakties pabaigoje sugedę laidai sukelia gaisrą, kuris smarkiai pažeidžia pastatą. Išskyrus keletą nedidelių dūmų grindų medžiagoms, gaisro nepaveikia „Fantastic Flooring“ saugomos sandėlio dalies. Nepaisant to, „Peerless Properties“ panaikina „Floyd“ nuomą. „Fantastic Flooring“ yra apdrausta dėl savo grindų medžiagų sugadinimo pagal komercinės nuosavybės politiką. Tačiau „Fantastic Flooring“ neturi jokių nuostolių dėl ekonominių nuostolių, kuriuos ji patirs dėl nuomos praradimo. Bendrovė taip pat neturi jokios informacijos, kad prarastų pastato patobulinimų.

Šie elementai nebuvo pažeisti, todėl įmonės turto draudimas netaikomas.

„Floyd“ galėjo apsaugoti savo verslą nuo finansinių nuostolių, atsiradusių dėl nuomos panaikinimo įsigyjant nuomos palūkanų aprėptį. Ši aprėptis gali būti įtraukta į komercinės nuosavybės politiką atskirai.

Nuomojamo turto draudimas

Nuomos palūkanų draudimas padengia finansinius nuostolius, kuriuos patiriate dėl nuomos nutraukimo. Norint padengti nuostolius, jis turi atsirasti dėl tiesioginio fizinio turto praradimo (arba sugadinimo) patalpose, aprašytose deklaracijose. Be to, žala turi atsirasti dėl pavojaus, draudžiamo pagal jūsų politiką.

Nuomojamų palūkanų aprėptis gali apimti bet kurį iš šių atvejų, jei draudimo ribos yra nurodytos aprėpties grafike:

  • Nuomininkų nuomos palūkanos Tai skirtumas tarp mokamo mėnesio nuomos ir turto nuomos vertės (rinkos nuomos kainos). Ankstesniame pavyzdyje „Fantastic Flooring“ nuomininkų nuomos palūkanos yra 2500 JAV dolerių ($ 7,500 minus $ 5000).
  • Premijos mokėjimai Tai yra nepanaudota piniginės premijos dalis, kurią sumokėjote įsigydami nuomą ir kuri jums nebus grąžinta. Pavyzdžiui, sumokėjote savo nuomotojui 5 000 dolerių premiją, kad užtikrintumėte 3 metų nuomą, o ne 5 metų nuomą.
  • Patobulinimai ir pagerinimai Jūsų įmonė galėjo patobulinti jūsų nuomos nuosavybę, kurią negalite teisėtai pašalinti. Dengtos nuomos palūkanos apima nepanaudotą mokėjimų dalį, kurią atlikote dėl patobulinimų. Į jį neįeina patobulinimų, kuriems taikomas kitas draudimas, vertė.

  • Išankstinio apmokėjimo nuoma Tai yra negrąžinta nuomos dalis, kurią sumokėjote iš anksto ir kuri jums nebus grąžinta. Pavyzdžiui, išnuomojote savo turtą, iš anksto sumokėjote tris mėnesius.

Grynosios nuomos palūkanos

Pagal nuomos palūkanų aprėptį draudimo riba yra išreikšta grynosios nuomos palūkanos. Jei jūsų nuomos sutartis bus atšaukta, labiausiai jūsų draudikas sumokės už nuostolius - tai jūsų grynosios nuomos palūkanos tuo metu, kai patiriama nuostolių. Grynosios nuomos palūkanos apima du komponentus.

Nuomininkų nuomos palūkanos (TLI) Tai yra nauda, ​​kurią gausite iš palankios nuomos per likusius mėnesius. TLI yra jūsų dabartinė vertė bendros nuomos palūkanos. Jis apskaičiuojamas, bruto nuomos palūkanas padauginus iš taikytinos nuomos palūkanų normos. Jūsų bendrosios nuomos palūkanos yra skirtumas tarp jūsų patalpų nuomos vertės ir nuomos, kurią mokate kiekvieną mėnesį. Pavyzdžiui, tarkime, kad nuomos kaina rinkoje yra $ 5000 per mėnesį, o jūsų įmonė šiuo metu moka 3500 JAV dolerių.

Jūsų bendros nuomos palūkanos yra 1500 JAV dolerių ($ 5,000 minus $ 3500).

Nuomos palūkanų koeficientas gaunamas pagal lentelę, pridedamą prie jūsų politikos. Veiksniai skiriasi priklausomai nuo vyraujančios palūkanų normos ir likusių lizingo mėnesių. Pvz., Daroma prielaida, kad jūsų nuomos laikotarpis liko 36 mėnesiai. Jei vyraujanti palūkanų norma yra 5 proc., Nuomos palūkanų koeficientas yra 33,4213. Jūsų grynosios nuomos palūkanos yra $ 1500 x 33,4213 arba 50,132.

Mėnesio nuomos palūkanos (MLI) Mėnesinės nuomos palūkanos atspindi jūsų mėnesines įmokų, patobulinimų ir patobulinimų bei išankstinio mokėjimo nuomos išlaidas. Šie elementai nebus taikomi, jei nesate sumokėję premijos, atlikę patobulinimus ar sumokėtą nuomą iš anksto. Jei norite apdrausti šias išlaidas, kiekvieno mėnesio nuomos palūkanos turi būti apskaičiuojamos atskirai. Kiekvienam elementui pradinė kaina yra padalinta iš lizingo metu likusių mėnesių skaičiaus. Pvz., Tarkime, kad per šešis mėnesius į 36 mėnesių nuomą išleisite 25 000 dolerių už patobulinimus.

Jūsų MLI yra $ 25,000 / 30 arba 833.

Grynosios nuomos palūkanos

Nuomos palūkanų padengimo politikoje nurodyta riba yra nuomininkų nuomos palūkanų suma ir jūsų mėnesinės nuomos palūkanos, sumokėtos jūsų politikos pradžios dieną. Pavyzdžiui, jei jūsų TLI yra $ 1,500 ir jūsų MLI yra $ 833, jūsų grynosios nuomos palūkanos pradžioje yra $ 2333. Tai labiausiai jūsų draudikas moka pagal nuomos palūkanų aprėptį, jei jūsų nuomos sutartis bus panaikinta jūsų politikos pradžios dieną.

Nuomos grynosios nuomos palūkanos kiekvieną mėnesį per visą savo politikos laikotarpį mažėja. Jei jūsų nuomos sutartis yra atšaukta, labiausiai jūsų draudikas moka pagal nuomos palūkanas praradimo metu. Jūsų draudikas apskaičiuoja jūsų grynąsias nuomos palūkanas, pridėdamas:

  • Jūsų bendrosios nuomos palūkanos, padaugintos iš nuomos palūkanų koeficiento likusiems jūsų nuomos mėnesiams nuostolio atsiradimo metu
  • Jūsų mėnesio nuomos palūkanos, padaugintos iš likusių jūsų nuomos mėnesių nuostolių atsiradimo metu


Video Iš Autoriaus:

Susiję Straipsniai:

✔ - Kaip metalo laužas kompiuteriui

✔ - Kaip vanduo veikia ekologinio ūkininkavimo sertifikavimą

✔ - Kaip užpildyti SE savarankiškai dirbančių mokesčių mokestį


Naudinga? Pasidalinti Su Draugais!