Autoriaus Dienoraštis Apie Finansų Ir Verslo

Praktiniai žingsniai, norint uždirbti namus

Pirkti teisę, greitai išeiti, pasitikėkite savo komanda


Investavimas į nekilnojamąjį turtą gali būti puikus būdas užsidirbti pinigų. Vienas iš investicijų į nekilnojamąjį turtą, kurį reikia apsvarstyti, yra namų apipavidalinimas. Sėkmės pasiekimas naudojant šį metodą paprastai yra įgūdžių, kruopščios analizės ir mokslinių tyrimų derinys, nors keletas iš jų sėkmingai pasiekia sėkmę.

Nepriklausomai nuo pasirinkto turto tipo, rengiantis pirmajam sėkmingam namo apverčiamumui, reikia apsvarstyti keletą teigiamų ir negatyvų.

Teigiami

  • Projekto sėkmei reikalingi tam tikri dalykai, kuriuos galite kontroliuoti, pavyzdžiui, įgūdžiai, išsami analizė ir tyrimai.

  • Bet kokio tipo nuosavybė gali būti apversta.

  • Gali samdyti žmones, kurie gali padidinti sėkmingo apversti tikimybę, įskaitant patyrusį maklerį, rangovą ir dizainerį.

Neigiami

  • Gali prarasti pinigus, jei nemanote visų išlaidų, įskaitant atnaujinimo, laikymo ir pardavimo išlaidas.

  • Gali tekti mokėti kapitalo prieaugio mokestį už pardavimą.

  • Gali per daug pagerinti turtą, jei nesate pakankamai susipažinę su kaimynystėje.

Ką reiškia nuplėšti namą?

Namų apipavidalinimas reiškia, kad perkate namą, norėdami jį parduoti, paprastai greitai, už pelną. Tai nėra ilgalaikė pirkimo ir laikymo strategija. Nekilnojamojo turto pardavimas daugiau nei nusipirkote, nebūtinai reiškia, kad gausite pelną.

Pvz., Jūs perkate namą už 200 000 JAV dolerių ir įdėti 50 000 dolerių vertės renovacijos. Jei parduodate namą už 240 000 JAV dolerių, o tai yra daugiau nei nusipirkote, iš tikrųjų prarasite pinigus, kai veiksite atnaujinimo išlaidas, taip pat papildomas išlaidas, susijusias su turto laikymu ir turto pardavimu.

Kokio tipo nuosavybė gali būti perkelta?

Labiausiai paplitęs nuosavybės tipas - vienas šeimos namai. Tačiau beveik bet kokio tipo nekilnojamąjį turtą galima pakeisti pelno tikslais. Tai įtraukia:

  • Daugiabučiai namai: Prakeikimo galimybės apima esamų vienetų atnaujinimą arba papildomų vienetų pridėjimą, kad turtas būtų vertingesnis būsimiems pirkėjams.
  • Mišrus naudojamas turtas: Tai gali apimti mažmeninės prekybos ploto, gyvenamojo ploto ar abiejų dalių renovaciją ar papildymus.
  • Mažmeninės nuosavybės: Atnaujinti erdvę, kad ji atitiktų konkrečius poreikius, pvz., Restoranas, salonas ar bendroji parduotuvė.
  • Žemė:Vykdant zonavimo procesą, kad jis būtų patvirtintas konkrečiam naudojimui, pvz., Gyvenamajam ar mažmeniniam naudojimui. Gali būti, kad zoninių patvirtinimų gavimas gali būti ilgas procesas, priklausomai nuo to, kaip greitai ir lengvai galės dirbti miesto pastatas.

1 raktas: Pirkti už tinkamą kainą

Jūs perkate pinigus. Nesvarbu, kaip jūs galų gale atnaujinate namus, jei iš pat pradžių įnešite per daug pinigų, tai bus daug sunkiau gauti pelną.

Nustatykite po remonto (ARV) reikšmę

Jūs bandote nustatyti, kiek galite sau leisti įsigyti turtą, kad gautumėte pelną. Todėl reikia dirbti atgal.

Pirmas dalykas, kurį reikia padaryti, yra nustatyti po remonto požymio. Štai ką jūs manote, kad namuose bus verta po to, kai atliksite visus turto atnaujinimus.

Jums reikės pažvelgti į neseniai parduotas kainas už panašias vietoves. Žvelgiant į palyginamuosius duomenis, tai nėra tikslus mokslas, tai padės jums suteikti namų vertę. Jei jūsų namuose yra keturios lovos, dvi vonios kolonijinės, norėsite pažvelgti į panašaus dydžio kolonijas, kurios pardavė pernai. Turėsite atlikti tam tikrų veiksnių, tokių kaip:

  • Kvadratinės medžiagos: Dviejuose namuose gali būti vienodas lovų ir vonių skaičius, tačiau gali būti 1000 kvadratinių pėdų didesnis.
  • Renovacijos kokybė:Pažvelkite į atnaujinimo metu naudojamas medžiagas. Ar tai yra dabartinis pirkėjas?
  • Vieta: Kai kurios miesto sritys bus geresnės nei kitos: geresnis mokyklos rajonas, tylesnė gatvė.
  • Partijos dydis:Didesnės partijos bus vertingesnės.
  • Patogumai: Ar namuose yra centrinis oro kondicionierius, baseinas, baigtas rūsys arba pagrindinis liukso numeris?

Pažvelgę ​​į palyginamąsias savybes, turėtumėte sugebėti išsiaiškinti, ką namuose bus verta, kai baigsite renovaciją. Tai yra po remonto vertė.

Atimkite išlaidas

Norint įsigyti turtą tinkama kaina, turite nustatyti, kiek pinigų jūs manote, kad išleisite namuose.

  • Pirkimo išlaidosTai apima nuosavybės draudimą, namų patikrinimus, advokato mokesčius, apklausas, banko mokesčius, įrašymo mokesčius: aktą ir hipoteką.
  • Statybos sąnaudos: miesto leidimai, materialinės išlaidos, darbo sąnaudos.
  • Valdymo išlaidos: Draudimo įmokos, mokesčiai, mokėjimas už visas paskolas, galimos komunalinės išlaidos.
  • Pardavimo uždarymo išlaidos: Advokato mokesčiai, galbūt nekilnojamojo turto perdavimo mokesčiai, maklerio komisiniai, įrašymo mokesčiai: aktas ir hipotekos mokesčiai, miesto inspekcijos mokesčiai: galimas užimtumo pažymėjimas (CO), jei miestas to reikalauja, pirkėjo kreditai: pirkėjo namų inspektorius neteisingai suras dalykus, todėl pirkėjas tikriausiai paprašys jūsų kredito, kad išspręstų šiuos dalykus.

Kas yra jūsų pelno motyvas?

Tikėtina, kad nesinaudosite visu darbu ir rizikuojate apversti namus, kad gautumėte $ 5000. Todėl turite nustatyti idealų pelno tikslą iš apversti. Kai viskas pasakyta ir padaryta, norėtumėte padaryti $ 20,000? $ 50,000? $ 100,000? Žinant, kiek norite padaryti, galėsite nustatyti kainą, už kurią galite sau leisti pirkti namus.

Taip pat turėtumėte žinoti, kad jums gali tekti sumokėti kapitalo prieaugio mokestį už bet kokį pelną, kurį jūs padarote. Priklausomai nuo jūsų pajamų grupės, jums gali tekti nieko mokėti arba net 20 procentų savo pelno mokėti Uncle Sam. Gali būti, kad galėsite atidėti šią kainą atlikdami „1031 Exchange“.

Nustatykite idealią pirkimo kainą

Dabar, kai nustatėte turto po remonto vertę, apytikslias išlaidas, susijusias su turto atnaujinimu ir kiek pinigų, kurias norite padaryti, galite nustatyti maksimalią sumą, kurią norėsite mokėti už turtą.

Po remonto vertės

- Minus išlaidos

- Minus Profit Motivation

= Idealus pirkimo kaina

Tai yra ta vieta, kur jūs pateikiate savo pasiūlymą ir tikitės, kad jis bus priimtas. Jūs patyrėte daug darbo, kad pasiektumėte šį skaičių, taigi nereikia susižavėti makleriais, kurie jums pasakys, jei padidinsite savo pasiūlymo kainą, nuosavybė yra jūsų. Kiekvienas papildomas doleris, kurį mokate už turtą, yra galimo pelno, kurį jūs prarandate, doleris. Atminkite, kad esate pinigai už pirkimą.

2 raktas: išeikite greitai

Nekilnojamojo turto priderinimo tikslas yra pelnas ir pelnas kuo greičiau. Bet koks geras investuotojas žino, kad nekilnojamojo turto rinka gali įjungti milijoną. Bet koks veiksnių skaičius gali žymiai sumažinti jūsų turto vertę. Tai įtraukia:

  • Palūkanų normų padidėjimas: Kai palūkanų normos yra didelės, žmonės negali sau leisti išleisti tiek namų. Tai sumažina jų perkamąją galią, nes jų mėnesinis hipotekos mokėjimas bus didesnis. Kadangi palūkanų normos didėja, namų kainos sumažės, kad prisitaikytų prie šio perkamosios galios sumažėjimo.
  • Sezono pakeitimas: Namų pirkimo sezonas viršija vasaros mėnesius, kai vaikai išeina iš mokyklos. Šeimos nori judėti prieš prasidedant naujiems mokslo metams. Jei negalite turėti savo apversti ankstyvą pavasarį / vasarą skubėti, galite baigti kainuoti sau daug pinigų.

  • Inventoriaus padidėjimas: Kitas veiksnys, galintis paveikti jūsų namų vertę, yra perteklinis inventoriaus plotas šioje vietovėje. Viena iš priežasčių, kodėl taip galėtų atsitikti, būtų, jei miesto mieste užsidarytų didelė įmonė, o žmonės pradeda savo namus savo rinkai, kad galėtų perkelti savo vietą. Yra tik tiek daug pirkėjų 3 miegamiesiems, 2 vonios kambariams $ 250,000. Jei rinkoje yra penki, jums gali tekti sumažinti kainą, kad galėtumėte greitai parduoti.
  • Foreclosures arba trumpalaikiai pardavimai rajone: Deja, jūs negalite kontroliuoti savo kaimynų. Trumpas pardavimai ir akcizai šioje srityje sumažins jūsų namų vertę.

  • Stichinė nelaimė: Jūs taip pat negalite kontroliuoti Motinos Gamtos. Hurricanai, tornadai ir laukiniai gaisrai gali nuniokoti vietoves, paliekant namo kainas vienodai.
  • Žemesnės mokyklos reitingai: Jei mokyklų sistemos reitingas sumažėja, kaimynai potencialiems pirkėjams tampa mažiau pageidautini.
  • Lėta ekonomika: Kai ekonomika žlunga, tai ir namų kainos. Mažiau žmonių gali pirkti namus, o tie, kurie nori išleisti mažiau.
  • Aplinkosaugos klausimai / elektros linijos: Padidėjęs radono ar kitų cheminių medžiagų kiekis dirvožemyje, elektros linijos, pastatytos kieme, arba dujotiekis, važiuojantis per miestą, bus sunkiau parduoti savo namus aukščiausiam doleriui.

3 raktas: komanda, su kuria dirbate, gali padaryti ar nutraukti

Sėkmingas nekilnojamojo turto apipavidalinimas atliekamas greitai ir teisingai. Neteisingas rangovas, dizaineris ar makleris gali greitai įjungti flopą. Idealiu atveju prieš uždarant turtą turėsite patikimų asmenų komandą, kad neprarastumėte laiko.

Dizaineriai

Jei ketinate išsinuomoti dizainerį savo renovacijai, turite įsitikinti, kad jis yra susipažinęs su vietove. Paskutinis dalykas, kurį norite padaryti, yra per daug pagerintas. Ne kiekvienam namui reikia Kalkutos marmuro ir Brazilijos kietmedžio grindų. Jūs galite padaryti didelius pinigus su puikiu grindų planu ir švariu dizainu. Virtuvės ir vonios parduoda namus, tačiau dauguma pirkėjų nežino skirtumo tarp $ 400 ir 40 dolerių.

Žinodami rinką, taip pat bus galima nustatyti, kokios rūšies pirkėjas ieško šioje srityje. Ar šis regionas pritraukia daug pažinčių, jaunavedžių, jaunų šeimų su mažais vaikais, įsisteigęs šeimas ar tuščias nesters? Tai padės nustatyti geriausią atsinaujinimo būdą. Ar turėtumėte pridėti dar vieną miegamąjį? Sutelkti dėmesį į šeimos kambarį vaikams? Ar pagrindinis rinkinys bus pagrindinis rinkinys?

Rangovai

Tai apima elektrikai, santechnikai, siderai, stogdengiai, ŠVOK rangovai, dailininkai, klotuvai ir kiti asmenys, kuriems gali prireikti. Norite gauti kelis pasiūlymus, kad gautumėte geriausią kainą, bet jūs taip pat norite patikrinti kredencialus, nes geriausia kaina ne visada yra geriausios kokybės. Galbūt manote, kad pradžioje turite puikią kainą, bet baigsite išleisti daugiau laiko ir pinigų, bandydami išspręsti rangovo darbą.

Įsitikinkite, kad rangovas supranta būtinus leidimus, kuriuos reikia atlikti su miestu, kad būtų galima atlikti atnaujinimus. Kaip ilgai miestas imasi leidimų tvarkyti? Ar yra kokių nors zonavimo problemų, kurios turi būti patvirtintos? Leidimų išdavimas su miestu gali užtrukti keletą mėnesių ir greitai sumažinti galimą pelną.

Rangovai taip pat yra žinomi dėl „nepakankamo“ darbo laiko. Įsitikinkite, kad rangovas turi nustatytą terminą, kad darbas būtų užbaigtas. Į savo biudžetą taip pat turėtumėte įtraukti nenumatytų atvejų fondą šiems darbams, kurie nėra baigti laiku.

Nekilnojamas

Ar parduosite su makleriu arba bandysite parduoti turtą? Jei jūs parduodate su makleriu, nepamirškite, kad jų pardavimo komisiniai turi būti vertinami.

Renkantis maklerį, turite įsitikinti, kad jie žino rinką, kurioje bandote parduoti namus. Net jei dirbote su nekilnojamojo turto agentu anksčiau, jie gali būti netinkami tam konkrečiai rinkai.

Be to, daugelis maklerių yra tiesiog suinteresuoti greitai parduoti ir nebūtinai parduoti geriausio dolerio namus. Įsitikinkite, kad atlikote savo tyrimus ir kad jūs jaučiatės patogiai, kiek nekilnojamojo turto agentas mano, kad galite gauti namus. Jūs norite greitai parduoti, bet jūs taip pat nenorite palikti per daug pinigų ant stalo.


Video Iš Autoriaus:

Susiję Straipsniai:

✔ - Greičiausiai augantys laisvai samdomų vertėjų darbo sektoriai

✔ - Saulės skiedros apsvarstymai ir montavimas

✔ - Geriausi labdaros fondai


Naudinga? Pasidalinti Su Draugais!