Autoriaus Dienoraštis Apie Finansų Ir Verslo

Nekilnojamojo turto vertinimas investuojant


  • 01

    Nekilnojamojo turto investicijų vertinimas yra kiekybinis ir kokybinis

    Kitą dieną pažvelgiau į galimą investiciją. Tai buvo besiplečiantis keturių vienetų daugiabučių turtas, kuris buvo visiškai okupuotas savininkas, kuris ten buvo trisdešimt metų. Savininkas buvo eklektiškas akademinis ir visose vietose buvo išskirtas bric-a-brac ir antikvariniai daiktai. Vieta nebuvo tinkamai padalyta. Kilimą reikėjo pakeisti, o grindis pataisyti. Persikėlęs pamatas išsipūtė grindis vietose ir sukūrė didelius įtrūkimus, kurie teko aukštyn ir žemyn įvairiomis sienomis.

    Kartu su kai kuriais savo draugais - pora, kuri domisi įsitraukimu į nekilnojamąjį turtą, lankiausi. Jie rašė vietą nuo to momento, kai jie vaikščiojo duryse. Bet kai pamačiau tuos bulgarus ir plyšius, pamačiau vieną dalyką: pinigus. Pagrindinės problemos išsigąsta daugeliui investuotojų, o tai mažina konkurenciją ir gali sušvelninti kainas.

    Bet kaip įvertinti tokį sandorį? Arba bet koks sandoris šiuo klausimu? Asmeniškai aš suskirstysiu svarstymus į dvi kategorijas:

    • Kiekybinis: Kaip manyti, kad turtas bus vykdomas kaip investicija? Šiai daliai galiu ištraukti savo skaičiuoklę, skaičiuoklę ar savo vertinimo programinę įrangą ir paleisti kai kuriuos numerius.

    • Kokybiškas: turiu savęs paklausti: „Ar galiu jį ištraukti?“ Jei esate panašus į didžiąją dalį nekilnojamojo turto investuotojų, tuomet jūs esate ne visą darbo dieną dirbantis asmuo. Tai reiškia, kad turėsite išspręsti šį projektą ant savo „dienos darbo“ ir jį valdyti. Šioje analizės dalyje bus ieškoma sielos; skaičiuoklė čia nepadės.

  • 02

    Kiekybinis - numerių naudojimas naudojant „Cap Rate“

    Asmeniškai aš žvelgiu į tris pagrindinius skaičius, kai svarsto investicijas. „Cap cap“ yra pirmoji iš šių priemonių.

    Cap cap yra tiesiog grynosios metinės pajamos, padalytos iš turto kainos. Jau daugelį metų investuotojai naudojo „1% taisyklę“, kuri tiesiog nurodo, kad mėnesio nuomos pajamos už turtą turėtų būti maždaug 1% kainos, kurią mokate už turtą. Kai kurios rinkos pasitraukė nuo šio santykio dėl sparčiai didėjančių nuosavybės vertybių, tačiau kitose šalyse vis dar galite rasti savybių, kurios atitinka 1% taisyklę. Tačiau, ką turėtumėte nepamiršti, yra tai, kad 1% nykščio taisyklė yra teisingas rodiklis, rodantis, ar turtas kasmet sukurs pakankamai pinigų srautų, kad padengtų hipotekos mokėjimus ir išlaidas. Žinoma, yra daugybė kintamųjų, kurie eina į tai (nuo mokesčių iki palūkanų normų iki procentinio mokėjimo, kurį mokate), bet tai yra pradinis taškas.

  • 03

    Pinigų srautai kaip kiekybinis vertinimo įrankis

    Vienintelė priežastis, dėl kurios jums rūpi viršutinės ribos norma, yra ta, kad jūs tikrai bandote gauti paprastą įgaliojimą, kokią pinigų srautą investicija ketina generuoti. Investuodami pinigus valdo karalius - ignoruokite šį skaičiavimą.

    Apskaičiuojant pinigų srautus reikia išskirti pagrindinius tikėtinus pinigų srautus (mokesčius, pagrindinę sumą, palūkanas, išlaidas, laisvas darbo vietas, mokesčius, remontą) ir palyginti jį su pajamomis, kurias gauna turtas. Tai galite padaryti naudodami skaičiuoklę arba naudodami nekilnojamojo turto vertinimo programinės įrangos paketą.

  • 04

    Grąžinimo norma kaip kiekybinis nekilnojamojo turto investicijų analizės įrankis

    Pinigų srautas, savo ruožtu, leis jums apskaičiuoti tikėtiną turto grąžos normą (ROR). Grąžos norma yra pelningumo rodiklis; ji matuoja pinigus, kuriuos projektas sukurs, palyginti su pinigais, kuriuos turite įdėti į projektą.

    Šiam santykiui apskaičiuoti reikės skaičiuoklės arba nekilnojamojo turto vertinimo programinės įrangos. Manau, kad tai labai naudinga, nes leidžia man palyginti investicijų grąžą, kurią tikiuosi, palyginti su grąžą, kurią pagrįstai tikiuosi kitoms skirtingoms investicijoms. Pavyzdžiui: jei aš paleisčiau šio straipsnio pradžioje aprašyto turto numerius, ir jis sugrįžo į mane 8 proc.

    Galiu tikėtis gauti 8% investicijų į akcijų rinką (mažesnė rizika ir daug mažiau pastangų). Dėl rizikos ir pastangų, kuriuos turėčiau įdėti į šį projektą, tikiuosi, kad grąžos norma bus į šiaurę nuo 20%.

  • 05

    Kokybiškas - ar galite gauti projektą?

    Kaip jau minėjau, jūsų skaičiuoklė čia nepadės. Tai yra, kai jums reikia pažiūrėti į veidrodį ir pagalvoti apie tai, kiek laiko ir pastangų galėsite skirti projektui.

    Vėlgi, pažvelkime į projektą, apie kurį kalbėjau šio straipsnio pradžioje. Tarkime, jūs lyginate ją su panašiomis galimybėmis; kita daugiavaikė toje pačioje kaimynystėje, tačiau jai reikia mažiau darbo. Jūs pasinaudojote šia galimybe virš fiksatoriaus viršutinės dalies, nebent antroji pasiūlytų gerokai didesnę grąžos normą. Bet kiek didesnis?

    Pradedant investuotojus visada siūlau tuos pačius patarimus: šioje srityje klysta atsargiai. Projektas, kurį galite atlikti, yra begalinis geresnis už tą, kurį jūs sudeginote, kol jūs esate pusiaukelėje. Raskite kažką savo komforto diapazone, kuris siūlo tam tikrus tinkamus numerius, padarykite tai, tada pereikite prie sudėtingesnio (ir, tikiuosi, pelningesnio) projekto kitą kartą.

    Išvada:

    Analizė yra dalis meno, dalinis mokslas. Pažvelkite į kitas šio skyriaus temas, jei norite daugiau idėjų apie investicijų vertinimą.

    Autorius Chris Smith yra nekilnojamojo turto investuotojas, kurdamas internetinę nuorodą investuotojams ir nekilnojamojo turto specialistams ir paskelbė straipsnius „Corporate Finance Magazine“, „Euromoney“ ir „Business Journal“ tinkle.


  • Video Iš Autoriaus:

    Susiję Straipsniai:

    ✔ - Kaip pradėti savarankiško maitinimo verslą

    ✔ - Blogi advokatų klientai, kurių reikia vengti atstovauti

    ✔ - Privalumai ir trūkumai nuomos savybės kolegijos miestuose


    Naudinga? Pasidalinti Su Draugais!