Autoriaus Dienoraštis Apie Finansų Ir Verslo

Strategijos ir rizika, į kurią reikia atsižvelgti perkant žemę


Yra daug būdų, kaip užsidirbti pinigų investuojant į turtą. Vienas investavimo metodas iš tikrųjų nėra susijęs su turtu, bent jau pirkimo metu. Tokio tipo investicijose įsigysite žemę, kurioje būsimas turtas bus. Sužinokite penkias rizikas, su kuriomis galėtumėte susidurti investuodami į žemę.

Ką galima vystyti žemėje?

Galimybės naudoti žemę yra neribotos. Nors zonavimo reikalavimai apribos tai, kas gali būti pastatyta ant konkretaus žemės sklypo, apskritai nieko galima sukurti ant žemės žaliavos, įskaitant:

  • Vieno šeimos namai
  • Daugiabučių namai
  • Darbo erdvė
  • Mažmeninės prekybos erdvė
  • Mišri mažmeninė ir gyvenamoji erdvė
  • Viešbutis
  • Kurortas
  • Strip Mall
  • Ligoninė
  • Parduotuvė
  • Ūkis
  • Automobilių stovėjimo aikštelė

Koks yra jūsų tikslas perkant žemę?

Prieš iš tikrųjų pirkdami žemės sklypą, turite nuspręsti, koks jūsų tikslas yra investuoti. Yra keletas skirtingų strategijų, kurias reikia apsvarstyti, ir tai nėra vienintelis metodas visiems. Du skirtingi investuotojai galėtų turėti du labai skirtingus požiūrius į tą patį žemės sklypą. Be to, tas pats investuotojas gali turėti du skirtingus metodus dviem skirtingiems žemės sklypams.

Apsvarstykite šias septynias strategijas, į kurias reikia atsižvelgti perkant žemę:

  1. Pirkti ir parduoti: Šiuo požiūriu jūs iš esmės prakeikiate žemę. Jūs manote, kad įsigijote žemę žemiau rinkos vertės ir tikitės, kad galite rasti kitą pirkėją, kuris nori mokėti už rinkos vertę ar daugiau. Jūs tikitės greito pardavimo su nedideliu papildomu darbu jūsų šalyje.
  2. Pirkite ir laikykite:Šiuo požiūriu jūs perkate žemę ir laikote jį tam tikrą laiką. Jūs manote, kad žemė vertins vertę. Jūs vis tiek turėsite sumokėti mokesčius už žemę, taip pat bet kokias papildomas išlaidas, skirtas šiam laikui išlaikyti. Tai yra bendras požiūris tose srityse, kurios yra pakartotinai pagyvintos. Investuotojas perka žemę tikėdamasis, kad ateityje jis galės jį parduoti kūrėjui, nes ši sritis tampa populiaresnė.

  1. Pirkti, kurti ir palaikyti: Šiuo požiūriu jūs perkate žaliavinį žemės sklypą, siekdami patys vystyti žemę. Pavyzdžiui, galite pastatyti daugiabučių kompleksą, kurį išsinuomosite gyvenamiesiems nuomininkams. Taip pat galite nuspręsti statyti juostinį prekybos centrą, kurį galite išsinuomoti mažmenininkams. Kita galimybė - sukurti nakvynę ir pusryčius, kurie bus paleisti ir valdyti.
  2. Pirkti, kultivuoti ir laikyti: Šiuo požiūriu jūs labiau domitės faktine žemė, o ne nekilnojamojo turto statyba žemėje. Pvz., Galbūt norėsite auginti pasėlius ant žemės, naudoti gyvuliams, įsteigti Kalėdų eglutės ūkį arba įkurti vynuogyną. Jūs aktyviai valdysite žemę ir tikitės gauti pelną iš to, ką žemė gali gaminti.

  1. Pirkite, eikite per teisių suteikimo procesą ir parduokite: Šiame scenarijuje jūs įsigysite žemę ir po to pereisite prie tam tikro naudojimo zonos. Pvz., Gali būti žemės sklypas, kuris buvo zonuotas komerciniam naudojimui, bet dabar, kai teritorija išsivystė, tai būtų puiki vieta naujiems daugiabučiams namams. Jei galėsite gauti žemę rezonuotam gyvenimui, tai padarytų žemę vertingesnę potencialiems kūrėjams ir pageidautina, nes tai yra vienas papildomas žingsnis, kurio jiems nereikia daryti.

  1. Pirkti, kurti ir parduoti: Šiuo atveju jūs perkate žemę, norėdami patys vystyti žemę ir tada ją parduoti galutiniam vartotojui. Pavyzdžiui, perkate žemę, statote naują statybos namą ir tuomet jį parduodate pirkėjui, kuris nori joje gyventi. Kaip dar vieną pavyzdį, jūs įsteigėte vynuogyną ir jį parduodate pirkėjui, kuris valdys ir valdys vynuogyną.
  2. Pirkti, plėtoti ir išsinuomoti: Galiausiai, galite sukurti žemę ir tada išsinuomoti žemę kitam. Pavyzdžiui, galite nusipirkti žemę ir nuspręsti jį pastatyti, nes teritorijoje nėra pakankamai automobilių. Netoliese esančio daugiabučio namo savininkas klausia, ar jie gali išsinuomoti partiją iš jūsų, nes jie neturi pakankamai vietos nuomininkams.

Rizika apsvarstyti perkant žemę

Neišsivysčiusios žemės sklypas, be abejonės, turi begalines galimybes. Vis dėlto netrukus pamatysite, kad yra daug apribojimų ir iššūkių, su kuriais susidursite, kai bandysite kurti ar parduoti šią žemę. Vyriausybė gali apriboti būsto, kurį galima statyti, rūšį arba būdą, kuriuo žemė gali būti naudojama. Jūs galite susidurti su aplinkos problemomis, pvz., Potvyniais ar teršalais.

Penkios žemės įsigijimo rizikos žinios

Zonavimo klasifikacija

Viena iš pagrindinių problemų, su kuriomis galėtumėte susidurti perkant žemę, yra zonavimo problemos, susijusios su tuo, kaip galima naudoti žemę. Kiekvienas miestas turi žemės naudojimo planą. Tai iš esmės skiria miestą į įvairias sritis, įskaitant komercinius, gyvenamuosius, žemės ūkio, pramonės, istorinius ar netgi mišrus.

Žemės naudojimas: Pirmas klausimas, kurį turėsite išspręsti, yra būdas, kuriuo žemė gali būti naudojama. Jei žemė yra skirstoma į gyvenamąją vietą ir planuojate statyti gyvenamąjį turtą žemėje, tuomet jūs neturite problemų.

Tačiau, jei norite keisti žemės zonavimo būdą, galite turėti rankas. Pavyzdžiui, žemė skirstoma į gyvenamąsias patalpas ir norite statyti komercinę nuosavybę svetainėje. Kai kurios iš šių zonų klasifikacijų yra dešimtmečių senumo, todėl miestas gali būti atviras perklasifikuoti žemę, jei nauja funkcija turės prasmės dabartiniam miesto išdėstymui. Kitais atvejais tai nėra taip paprasta.

Turėsite kreiptis į miestą, kad gautumėte žemę iš naujo. Daugelis miestų norės, kad jūs parodytumėte, jog kaimynystėje įvyko esminių pokyčių, dėl kurių reikės keisti zonavimą. Turėsite pateikti pasiūlymą dėl to, ką statysite svetainėje. Turėsite parodyti, kad jūsų vystymasis yra suderinamas su dabartiniu miesto plėtros planu ir kad jis neturės jokio neigiamo poveikio, pvz., Sukelia netoliese esančias teritorijas potvyniui ar didėjant eismui.

Tikėtina, kad bus viešas svarstymas. Net jei jūs galite gauti miesto tarybą, jūs galite turėti atskirą kovą dėl savo rankų su kaimynais, kurie teiks peticiją, kad negalėtumėte statyti.

Zonavimo apribojimai

Antrasis veiksnys, į kurį reikia atsižvelgti perkant žemę, yra plėtros dydis, kurį galėsite statyti, įskaitant:

  • Prastesni reikalavimai: Paprastai yra kodas, kuris reikalauja, kad jūsų turtas būtų pastatytas tam tikru atstumu nuo gretimų nuosavybės linijų. Tai apima priekį, kuris tikriausiai yra gatvė, abi pusės ir nugara. Nuolatinės struktūros, pvz., Namai, garažai ar deniai, turi būti pastatyti tam tikru atstumu nuo nuosavybės linijų. Priklausomai nuo partijos dydžio, kurią jūs žiūrite, tai gali labai paveikti statomos struktūros dydį, o tai gali būti verta investuoti.

  • Dalies apimtis: Šis kodeksas yra skirtas užkirsti kelią potvynių problemoms. Turi būti tam tikra procentinė dalis, kuri nėra padengta, kai lietus turi galimybę įsiurbti į dirvą, kad nebūtų užtvindytos gretimos savybės.
  • Grindų ploto santykis: Kiekvieno pastato aukšto kvadratiniai pėdsakai (kai kuriuose miestuose yra rūsiai, kiti - ne) bus sudedami ir paskui padalinti iš partijos dydžio. Bendras grindų plotas gali būti tik tam tikras procentas nuo partijos dydžio, kurį kiekvienas miestas nustatys.

  • Aukštis: Turite žinoti, kokio aukščio galite statyti. Jei planuojate statyti trijų šeimų pastatą, tačiau miestas toje vietoje neleis daugiau nei dviejų istorijų, investicija jums nepadės pinigų.
  • Priedų pastatai: Bus nustatyti kodų apribojimai dėl tokių konstrukcijų, kaip garažai ir stogai, dydžio ir išdėstymo. Gali būti reikalavimas, kiek automobilių stovėjimo vietų turite turėti. Kai kurie miestai gali net pareikalauti, kad šios vietos būtų padengtos.

Aplinkosaugos klausimai

Trečioji rizika pirkti žalią žemę yra tai, kad nežinote, kas yra po dirvožemiu. Galite susidurti su aukštu radono ar asbesto kiekiu. Dirvožemis gali būti nestabilus ir netinkamas statyti. Jei statote dirvožemį, kuris nėra stabilus, tai gali sukelti jūsų turto pamatą.

Žemė galėjo būti potvynių zonoje. Tai nebus pasaulio pabaiga, jei galite pakelti nuosavybę arba pakeisti dirvožemio klasifikaciją, kad būtų išvengta potvynių. Potvynių draudimas yra labai brangus ir gali būti potencialių pirkėjų sandoris.

Tačiau yra išimčių. Didžioji dalis Hoboken, New Jersey, yra potvynių zonoje, tačiau dėl to, kad yra netoli Niujorko, žemė šioje vietovėje laikoma labai vertinga.

Prieiga prie komunalinių paslaugų

Kaip lengva gauti komunalines paslaugas vietoje? Tai apima kanalizaciją, tekančius vandenis, elektros energiją, dujas, telefoną, kabelį ir internetą. Ar kaimyninės savybės turi šias paslaugas, ar jūsų žemės sklypas niekur nėra.

Jei jūsų nuosavybė yra niekur ir neturite prieigos prie kanalizacijos linijos, galite atlikti dirvožemio perkoliacijos testą, kad nustatytumėte, ar nuosavybėje gali būti įrengta septinė sistema. Šis bandymas nustato, kaip greitai vanduo patenka per dirvožemį. Darant prielaidą, kad žemė praeis per perkoliacijos bandymą, jūs taip pat turėsite iškasti geriamojo vandens šulinį, kuris lengvai kainuos penkis skaičius.

Šių komunalinių paslaugų įtraukimas į nuosavybę gali būti didelė sąskaita. Jei negalite prieiti prie būtinų paslaugų, tai yra bet kokio potencialaus vystymosi nelaimė.

Nėra pajamų, bet išlaidos

Pirkdami žalią žemę, žemėje nieko nėra, taigi jis nesukuria pajamų. Labai sunku gauti paskolą į laisvą žemę, todėl jūs tikriausiai turėsite sumokėti pinigus už žemę, palikdami daug pinigų.

Nėra pajamų, bet jūs vis tiek būsite atsakingi už išlaidas žemėje. Pagrindinės išlaidos bus mokesčiai. Taip pat gali tekti mokėti, kad išlaikytumėte žemę, pvz., Reguliariai pjauti žolę.


Video Iš Autoriaus:

Susiję Straipsniai:

✔ - Kaip atšaukti eBay pardavimą

✔ - Kaip rasti savo nekilnojamojo turto agento nišą

✔ - Kas yra MAP kainų nustatymas ir kokie mažmenininkai veikia?


Naudinga? Pasidalinti Su Draugais!