Autoriaus Dienoraštis Apie Finansų Ir Verslo

Į viršų Nekilnojamojo turto skaičiavimai

Šie skaičiavimai gali padėti nustatyti gerą sandorį ar finansinį košmarą


Nekilnojamojo turto investuotojai naudoja įvairius matematinius įrankius, kad analizuotų jų savybių veikimą prieš ir po pirkimo. Priemonių supratimas prasideda nuo supratimo apie terminus ir ką jie reiškia jūsų apatinėje eilutėje.

  • 01

    Bendrosios potencialios pajamos

    Nuomos ženklas, patalpintas ant vieno iš bokštų San Franciske, Kalifornijoje.

    Justin Sullivan / Getty Images

    Bendrosios potencialios pajamos yra tai, kurią tikimasi gauti turto, neatimant numatomų laisvų darbo vietų ar kredito nuostolių.

    Bendrasis potencialių pajamų apskaičiavimas yra gana paprastas, tik 12 mėnesių, padauginus iš bendro mėnesio nuomos mokesčio.

  • 02

    Bendrosios veiklos pajamos (IV)

    Jim Kimmons / Getty Images

    Bendrasis veiklos pelno apskaičiavimas apima nuostolius, atsiradusius dėl laisvų darbo vietų ir neatsižvelgimo į mokėjimą.

    Išlaidos, kai vienetai yra laisvi, apima reklamą naujiems nuomininkams, atliekant nedidelius priežiūros, dažymo ir reabilitacijos darbus ir valdymo išlaidas naujai nuomai. Konservatyvi laisvų darbo vietų išlaidų sąmata yra laikoma maždaug 10 procentų mėnesio nuomos.

  • 03

    Bendrasis nuomos koeficientas (GRM)

    Wesley Hitt / Getty Images

    Tai ne pats tiksliausias įrankis, tačiau bendrasis nuomos koeficientas (GRM) gali suteikti jums greitą palyginimo įrankį, kad nuspręstumėte, ar norite atlikti išsamesnę turto analizę.

    Jei perkate daugiabučių turtą, galite pastebėti, kad yra daug parduodamų rajone. GRM skaičiavimas suteikia jums greitą įrankį, kad pamatytumėte, kurie iš jų bus įtraukti į jūsų sąrašo viršų tolesniems tyrimams. Tai šiurkštus įrankis, bet tai padeda šiam tikslui.

  • 04

    Grynosios veiklos pajamos (NOI)

    Pali Rao / Getty Images

    Čia mes įtraukiame veiklos sąnaudas, pavyzdžiui, valdymą, remontą ir namų ruošą, siekiant apskaičiuoti grynąsias veiklos pajamas. Atminkite, kad tai yra tik veiklos išlaidos, o ne nusidėvėjimas ar didelis darbas, kuris turi būti nuvertintas per tam tikrą laiką.

    Šis sąrašas vis dėlto gali būti ilgas. Paprastai tai apima valdymo, reklamos, sargų, priežiūros, remonto, teisinės ir apskaitos išlaidas. Gera taisyklė, kad remonto išlaidos yra apie 5 proc., Tačiau tai reiškia, kad nuosavybė yra gana geros būklės - be akių, brangių problemų. Priešingu atveju, numatykite bet kur iki 20 proc. Ar net daugiau.

  • 05

    Kapitalizacijos rodiklis

    Witthaya Prasongsin / Getty Images

    Kapitalizacijos norma nustatoma naudojant veiklos pajamas ir neseniai parduotas kainas kitoms savybėms, tuomet jas taikant atitinkamam turtui, siekiant nustatyti dabartinę vertę, pagrįstą pajamomis. Tai įrankis, kurį naudoja beveik visi komerciniai ir buto investuotojai, taip pat skolintojai ir kiti, kurie nori apskaičiuoti turto vertę pagal jo pajamų srautą ir palyginti jį su kitomis to paties rinkos ploto savybėmis.

    Ją galite rasti dalydami grynąsias veiklos pajamas pagal bendrą nekilnojamojo turto kainą. Jei NOI yra $ 30.000, o kaina yra 300 000 JAV dolerių, lygtis atrodytų taip: $ 30,000 / $ 300,000 = 0,1 už viršutinę normą 10. Tai gana gera. Daugelis investuotojų ieško viršutinės ribos 8 ar daugiau, ir ši hipotetinė nuosavybė yra tinkama. Nedaug prisiliestų prie 6 ar mažesnio viršutinės ribos.

  • 06

    Nuoma / kaina

    erhui1979 / Getty Images

    Šis apskaičiavimas gali būti naudingas lyginant atskirus šeimos būstus ir mažesnius daugiabučius namus su panašiomis savybėmis. Tokiu atveju mėnesinį nuomos mokestį padalinkite pagal turto kainą. Jei mėnesinis nuomos mokestis yra 1,200 JAV dolerių, o namuose kainuoja 110 000 JAV dolerių, nuomos / sąnaudų santykis yra 1,09 proc. - 1200 USD / 110 000 dolerių = 0,0109.

    Tai geriausia, kai nuomininkas jau yra įrengtas, kad žinotumėte, kokią nuomą jūs greičiausiai užfiksuotumėte, bent jau esamam nuomos laikotarpiui. Priešingu atveju naudokite sinchronizuojamą skaičių su kitomis panašiomis savybėmis.

  • 07

    Pinigų srautas prieš mokesčius (CFBT)

    Boonchai Wedmakawand / Getty Images

    Dabar paimkite grynąsias veiklos pajamas ir atimkite kapitalo pinigines išlaidas bei skolų aptarnavimą. Pridėkite grąžintas paskolas ir palūkanų pajamas.

    Tai priartina jus prie nekilnojamojo turto grynosios investicijų grąžos. Pinigų srautai prieš mokesčius apima visus sąnaudų elementus, net ir tuos, kurie nėra pinigai iš kišenės. Dabar galite pamatyti, ką gausite dėl pinigų srautų, kol bus atsižvelgta į mokesčių įsipareigojimus.

  • 08

    Pinigų srautas po mokesčių (CFAT)

    PM vaizdai / „Getty Images“

    Tai lengva. Tai pinigų srautas atėmus mokesčius. Šis skaičiavimas patenka į tai, kas paliekama po to, kai visi gauna gabalus, net ir Uncle Sam, naudodamiesi savininko ar investuotojo mokesčių tarifo pozicija.

  • 09

    Skolos aptarnavimo santykis

    Virojt Changyencham / Getty Images

    Finansavimas arba jo trūkumas priklauso nuo šio numerio. Santykis, mažesnis nei 1,0, rodo, kad jūs greičiausiai prarandate pinigus kiekvieną mėnesį. Skolintojai yra patogesni, kai santykis yra 1,2 ar daugiau, ir mažai tikėtina, kad jie suteiks paskolas.

    Suraskite savo skolos aptarnavimo santykį padalindami savo NOI savo skolų aptarnavimo paslaugomis. Naudodamiesi $ 30,000 NOI skaičiumi, mes sakysime, kad jūsų skolos aptarnavimas yra 25 000 JAV dolerių per metus. Turite skolos aptarnavimo rodiklį 1,2, taigi jūs teisingai sutinkate.

  • 10

    Lygos koeficientas

    George Marks / Getty Images

    Pridėkite skolos aptarnavimą veiklos išlaidoms padalinti ir padalinkite iš veiklos pajamų, kad gautumėte savo nuostolius. Šis santykis taip pat yra populiarus tarp skolintojų. Jie nori žinoti, kada nekilnojamasis turtas bus sumokėjęs visas operacijos išlaidas ir likusį metų laikotarpį išsiskyręs į pelną.

  • Žinokite savo numerius

    Visos šios priemonės gali paskatinti skirtumą tarp tvirtos investicijos ir grynųjų pinigų nusausinimo košmarų. Niekada nėra prasminga šokinėti be mažiausiai skaičiavimų.

    Video Iš Autoriaus:

    Susiję Straipsniai:

    ✔ - Paramos pasiūlymo tvarumo skyriaus rašymas

    ✔ - Ray Kroc ir McDonald's fenomenas

    ✔ - Partnerių rinkodaros trūkumai


    Naudinga? Pasidalinti Su Draugais!